编辑推荐

以北京市法院终审及近年的案例为主，吸收最新裁判观点、紧跟司法实务动态并掌握实践前沿进展。

内容简介

本书上编为二手房买卖合同纠纷，分为“争议管辖”“合同效力”“合同履行”“解约赔偿”“借名买房”“贷款纠纷”“政策调控”“家庭房事”与“特殊房屋”（如央产房、经适房等）九个专题；下编为写字楼租赁合同纠纷，重点选取了司法实务中的疑难案例（如再审案例）进行分析。全书共计选取百余篇案例并予以深入解读，且附该领域各地法院的指导性意见（以北上广深为主）。

作者简介

作者李舒，北京云亭律师事务所创始合伙人。擅长金融、强制执行与资产处置、投融资、破产重整、公司和商事争议解决等领域的法律事务；曾为数十家中外大型金融机构和商业企业提供法律服务，尤其擅长从实现委托人商业利益的角度就疑难复杂案件提出整体的解决方案；参与办理各类案件总金额达百亿元。

李舒律师出版了《保全与执行裁判规则解读》《民企产权保护政策汇编与解读》《公司法裁判规则解读》《公司法25个案由裁判综述及办案指南》《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等多部著作；在各类专业刊物和媒体发表了大量法律实务文章，并就诸多法律问题接受中外著名媒体采访；受邀在清华大学等著名高校或大型企业授课；创办的“保全与执行”和“法客帝国”等专业平台有近百万人订阅，在法律界具有广泛的影响力。

章节目录

版权信息

前言

阅读提示

上编 二手房买卖合同纠纷

一、争议管辖

001 房屋买卖合同纠纷中如何认定诉讼请求标的额以确定级别管辖

002 诉讼请求过户登记根据请求权发生的权利依据，适用不同的法院管辖规则

二、合同效力

003 房屋连环买卖中，前手合同无效，后手合同未必无效，买受人依然可能取得房屋所有权

004 未经法定代理人同意或追认，限制行为能力人签订的房屋买卖合同无效

005 当事人签订的购房意向书具备买卖合同的主要内容的，可认定为房屋买卖合同

006 为履行以房抵债协议而签订的房屋买卖合同有效，债权人有权要求办理房屋过户登记手续|附条件

007 土地的划拨性质并不影响房屋买卖合同的效力|附划拨土地上房屋买卖条件

008 房屋买卖合同中关于“附属设施设备一并转让”的笼统约定效力如何？卖方私自搬走部分家具是否构成违约？

009 与精神病人签订的房屋买卖合同效力如何？

010 裁判认定口头借名买房协议成立的三个标准

011 出卖人冒名签订房屋买卖合同导致合同无效的，法院按照各参与人对合同无效的主观过错分担赔偿买受人的相应损失

012 为规避国家税收监管，故意隐瞒房屋真实交易价格签订的“阴阳合同”效力如何？

013 白纸黑字的房屋买卖合同，法院却认定为赠与？

014 当事人主张名为房屋买卖实为民间借贷，法院根据哪些因素裁量认定纠纷性质？

015 侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同依然有效

016 出租人出卖租赁房屋，承租人知情且配合看房后又反悔主张优先购买权的，裁判不支持

017 承租人将房屋整体转租后，不再享有优先购买权，出租人可不经提前通知直接出售租赁房屋

018 承租人不具备购房资格，请求以第三人名义购买租赁房屋行使优先购买权的，判决不予支持

019 网签仅具有备案作用，不能视为变更合同内容，网签合同无效不影响面签合同的效力

三、合同履行

020 出卖人主张未取得房产证合同无效并愿意承担违约责任解除合同的，买受人有权要求合同继续履行并要求出卖人依约交房

021 出卖人签订房屋买卖合同后死亡，合同义务应由其继承人继续履行

022 看房时的红木家具在实际交付时竟被换成普通家具？买房人可要求卖房人按照家具价值照价赔偿

023 买受人未按照合同约定的时间节点向出卖人支付购房款竟不构成违约？分期付款中买受人的权益保护

024 房屋买卖合同签订后，一方无正当理由拒绝继续履行而另一方坚持的，法院应当判决双方继续履行（即使一方愿意以承担违约责任为代价解除合同）

025 购房款支付附条件（完成网签），因不可归责于双方当事人的原因导致网签迟延的，购房余款的支付时间亦应相应顺延

026 房屋买受人在磋商中为履约作出的退让性表示，不宜作为认定案件基本事实的依据

027 买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，不能因此要求出卖人承担逾期交房违约责任

028 出售无证房产导致买房人不能办理贷款，卖房人被判承担违约责任

029 买到“无证房屋”，房屋买卖合同如何继续履行？出卖人以尚未取得房屋产权证为由拒绝继续履行合同，法院可以依职权追加开发商为第三人，判令其协助办证

030 房屋买卖合同签订后，卖房人将房屋另行出卖给第三人并完成过户，买房人坚持要求继续履行合同的，法院将不予支持

031 一房数卖，房落谁家：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，合同履行程度更深的买受人可优先履行|附履行程度的判断标准

032 出卖人一房二卖，导致房屋买卖合同解除，买受人可以要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的损失

033 出卖人逾期迁出户口，购房人只能起诉要求其承担违约责任

034 逾期迁出户口约定按日计算违约金，则出卖人承担的赔偿责任范围限于购房人起诉前二年及起诉至户口迁出之日止

035 第三人死亡户口注销，因这并非出卖人履行合同迁出户口的行为，支付尾款条件并未成就

四、解约赔偿

036 委托卖房中受委托人以明显低于市场价值的价格出售房屋，委托人有权要求其赔偿房屋差价的损失

037 买房人逾期支付购房款而卖房人接受的，买房人仍然构成违约，卖房人可以向买房人主张违约责任

038 房屋买卖双方当事人未签署书面解除协议，法院依据微信聊天记录认定达成口头解除协议

039 当事人一方违反商品房认购书的约定拒绝签订房屋买卖合同，因此给对方造成损失的，应当承担违约责任|附赔偿范围

040 房屋买卖当事人未约定逾期交房违约金或其计算方式，当发生逾期交房情形，买受人的损失可由法院合理酌定

041 房价下跌，买房人拒绝继续履行房屋买卖合同，卖房人有权要求其赔偿因房价下跌所受的经济损失|81万元巨额毁约赔偿金案例

042 房屋买卖合同约定以贷款方式付款，因国家政策变化导致合同不能继续履行的，当事人可以请求法院解除合同

043 房屋买卖合同未明确约定付款期限，即使买方在房屋过户后三年仍未付款，卖方也不能直接以此为由请求解除合同

044 房屋涨价卖方毁约不卖，买方可以向卖方主张与房屋差价相应的赔偿金|卖方收5万元定金，毁约竟被判赔偿89万元

045 二手房买卖合同解除后，双倍返还定金仍不足以弥补损害的部分，非违约一方仍可以要求违约方赔偿（双倍返还定金与赔偿损失可以同时适用）

046 赔偿租房损失以合同继续履行为前提，房屋买卖合同解除后，买方不得再要求卖方赔偿租房损失

047 房屋买卖合同因买方无力支付购房款而解除，房屋再次出售房价降低的，是否可以要求原买房人赔偿差价损失？

048 房屋买卖过程中，中介机构违反忠实居间义务，给委托人造成损失的，应当退还中介费并赔偿损失

049 注销网签后一方在合理期间内怠于积极磋商且影响房屋过户登记的，对方有权解除房屋买卖合同

050 出卖人隐瞒房屋权属状况构成欺诈的，买受人有权诉请解除房屋买卖合同并要求其赔偿相应的房屋差价损失

五、借名买房

051 借名买房中出名人反悔，借名人应就借名买房关系存在承担举证责任|附证明借名买房的三个要素

052 为规避限购政策签订借名买房合同，借名人据此请求确权或过户的，法院将不予支持（仅可请求解除）|附例外规定

053 借名买房关系不能对抗法院的强制执行，借名人以其是房屋实际所有人为由要求停止执行的，法院将不予支持

054 买受人知道房屋存在借名登记情况仍与登记人签订房屋买卖合同的，借名人有权要求确认买卖合同无效

055 借名买房中出名人反悔不配合过户，借名人应当提起合同之诉，要求出名人履行合同义务（直接起诉要求确权的，法院将不予支持）

056 借名买房中借名人有充分证据证明其为房屋实际权利人的，也可对抗法院对出名人的强制执行|附证明借名买房的主要证据

057 借名买房约定不清且有争议时实际购房人的证明责任与标准

六、贷款纠纷

058 基于假按揭签订的房屋买卖合同无效

059 买受人要求出卖人出具与实际支付金额不符的首付款收据以骗取银行贷款，出卖人一定有权拒绝吗？

060 未取得银行按揭贷款属于买受人自身原因且约定了替代性履行方式的，房屋买卖合同不予解除

七、政策调控

061 买房人以9·30限贷新政影响其履约能力为由主张解除房屋买卖合同，卖房人要求其承担违约责任的，法院将不予支持

062 “3·17新政”出台导致房屋买卖合同不能履行的，裁判支持合同解除并返还购房款

063 调控政策构成情势变更的，裁判可裁量支持合同继续履行

八、家庭房事

064 离婚后不及时变更户口登记，前夫处分前妻房产签订房屋买卖合同构成表见代理的，代理行为有效

065 父母以子女名义支付首付购房，虽供子女婚后居住但并无赠与意思，应当认定为房屋的共同共有人

066 夫妻一方偷偷转让共有房屋，买卖合同效力如何？

067 夫妻一方无权处分房屋导致合同解除，另一方应承担连带责任（有范围）

068 夫妻一方偷偷转让共有房屋，买受人可依善意取得制度取得房屋所有权

069 离婚诉讼期间夫妻一方擅自出卖共有房屋，合同履行不能被解除后，另一方不承担连带责任

070 房屋登记中有未成年人的，单方监护人处分房屋的合同效力如何判断

九、特殊房屋

071 买受人的涤除权：出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋，买受人有权要求代为清偿债务以消灭抵押权并办理过户登记

072 转让抵押房屋未经抵押权人同意的，不影响房屋买卖合同的效力，但买受人无权要求办理过户手续（仅可请求解除合同）|有例外

073 出卖人擅自将已被查封的房屋转卖给他人的，房屋买卖合同无效

074 学区房买卖中，卖方迁出自己户口后房屋内尚存他人户口的，卖方仍应当承担违约责任

075 出卖人在限制上市期间内转卖经济适用房的，买卖合同并非一律无效

076 购买经济适用房，借名购房合同未必无效，“新房”“老房”有所区别（以2008年4月11日为界）

077 借名购买经济适用房合同被判无效后，出名人起诉要求返还房屋的，借名人可以要求其支付房屋增值补偿款

078 男方父母婚前赠与小产权房作为婚房，离婚后女方判得35万元房屋补偿款（小产权房离婚分割实例）

079 有关单位不同意央产房出售的，央产房买卖合同有效但不具备过户登记条件，买受人诉请过户登记不被支持

080 央产房不能过户登记导致合同目的不能实现的，出卖人有权诉请法院解除该买卖合同

081 斥资600多万元购买婚房却买到“凶宅”，买受人可以出卖人隐瞒重要事实构成欺诈为由主张撤销房屋买卖合同

082 农村房屋经多手转让，最终买受人为集体经济组织成员的，前手出卖人不能再主张买卖合同无效

083 即便买方将户口迁入房屋所在地，不同集体经济组织的村民之间签订的房屋买卖合同依然无效

084 城镇居民去农村买房，虽然买卖合同无效，买受人仍有权取得拆迁补偿款

下编 写字楼租赁合同纠纷

085 房屋租赁合同纠纷适用租赁不动产所在地专属管辖

086 承租企业欠付租金，出租人采取锁门措施影响租金标准

087 出租人就逾期腾房期间的房屋使用费提出高于约定租金标准的，应参照市场价值酌定

088 出租人请求承租人给付逾期腾房期间的房屋使用费的请求权基础

089 因出租人原因导致承租商铺无法办理营业执照的合同解除与责任承担

090 承租房屋不能满足特定行业用途的，出租人承担违约责任

091 供暖未达到通常标准（不低于16度）且影响承租企业办公的，出租人承担不利后果

092 承租企业单方委托鉴定不能证明甲醛超标属于出租人原因的，裁判不予采信

093 装饰装修残值损失为合同解除时装饰装修现值及未摊销费用两者中较低的数额

094 承租人具有单方续约权，但其在租赁期间届满前“超期”转租的条款属于效力待定合同

095 转租条款中未明确约定用作特种经营行业的，禁止转租作此用途

096 承租企业拒不履行合同约定的消防报验义务的，需承担违约责任

097 因承租人违约导致租赁合同解除的，其承担赔偿责任的裁量标准

098 律师函在解除租赁合同及办理房屋交接中的神奇作用

099 一人公司承租人的股东不能证明个人财产独立于公司财产并承担连带责任的认定标准

100 次承租人抗辩出租人行使合同解除权应一次性足额清偿承租人债务

房屋买卖、租赁纠纷案件胜诉实战指南：疑难案件办案思路和实务要点详解是2019年由中国法制出版社出版,作者李舒。

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