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本书系统阐述土地一级开发的法律实务和PPP交易模式。
内容简介
土地一级开发涉及土地管理、城市规划管理以及政府财政预算管理等诸多领域，同时土地一级开发涉及巨额资金运作，目前并没有一项法律法规对其进行全面系统的规范，因此在土地一级开发的实务运作中存在极大的复杂性；同时，随着产业园及区域运营的运作，赋予了土地一级开发更广义的内容及更深刻的内涵。本书从土地管理、城市规划管理以及政府财政预算管理等诸多线条，解读了土地一级开发的法律实务；同时从城市运营的视角，对土地一级开发的PPP交易模式及信托、私募基金、资产证券化等各项融资媒介的投融资模式进行了系统阐述。
作者简介
陈晨，女，汉族，山东人，现定居于北京。法学学士、经济法学硕士，曾任职于北京城建集团，现任职于某上市地产公司法务部。在合同拟定、沟通谈判、法律培训等领域具有丰富的实践操作经验，尤其擅长处理与EPC、PPP、建设工程施工与管理、土地一级开发、商业地产运营等领域有关的法律事务。
章节目录
版权信息
前 言
上 篇 土地一级开发操作实务
第一章 土地一级开发的概念、立法概述、发展过程及操作模式
一、土地一级开发概述
(一)土地一级开发产生的背景
(二)狭义土地一级开发的概念
(三)我国土地一级开发的发展历程
(四)土地一级开发与土地储备
二、土地一级开发相关立法概述
(一)土地产权及登记主要法律法规
(二)土地征地、拆迁、安置、补偿主要法律法规
(三)土地利用规划主要法律法规
(四)土地用途管制主要法律法规
(五)土地储备及土地一级开发主要法律法规
(六)土地入市交易主要法律法规
三、土地一级开发的模式
(一)政府主导模式
(二)企业主导模式
(三)政府主导的企业市场化运作模式
第二章 区域运营视角下的土地一级开发的内容及流程
一、区域运营视角下的土地一级开发的内容和流程
(一)区域运营视角下的土地一级开发的内容和基本流程
二、区域运营视角下的土地一级开发的详细流程
1.区域开发的顶层设计及系统规划
2.法定规划编制或法定规划的修编
3.孵化、策划具体项目
4.区域水平打造（土地平整及基础设施建设）
5.区域竖向打造（公共管理及服务项目及产业项目投资建设）
6.区域运营
三、狭义的土地一级开发内容及流程
(一)土地一级开发项目用地手续的重要节点
(二)基础设施工程(市政工程)的流程与重要节点
(三)土地一级开发结案并入市
第三章 区域开发PPP模式
一、关于PPP模式概述
(一)关于PPP模式的定义
(二)关于PPP模式的分类
(三)关于PPP模式在中国的发展历程
(四)关于PPP模式在当前推行的意义
二、PPP模式相关法律法规解读及合同体系
(一)PPP模式相关法律法规解读
(二)PPP项目的合同体系
三、区域开发PPP模式的核心机制（交易模式）设计
(一)关于区域运营开发商的系统能力要求
(二)区域运营的PPP项目实行“主体运营+经营性配套资源+特许经营权”的综合投资运营模式
(三)区域运营PPP项目的投融资机制安排
(四)综述
第四章 土地一级开发中的各项规划及开发计划编制
一、土地一级开发中的各项规划
(一)国民经济和社会发展规划
(二)土地规划
(三)城乡规划
二、土地一级开发所涉各项规划的法律关系及三规合一的必要性
三、土地储备计划及土地一级开发实施方案的编制
(一)土地储备计划
(二)土地一级开发实施方案的编制
第五章 农用地征收及房屋征收补偿
一、农用地转为建设用地及农用地征收程序
(一)农用地转为建设用地程序
(二)农用地征收程序
(三)具体审批程序的办理
二、征地补偿标准和分配
(一)征地补偿的标准
(二)征地补偿费的支付和分配
(三)各个省、自治区、直辖市关于征地补偿和分配的具体规定
三、房屋征收与补偿
(一)国有土地上房屋征收与补偿
(二)集体土地上房屋征收与补偿
第六章 土地占补平衡、增减挂钩及土地信托
一、土地占补平衡、增减挂钩的定义及相关法律法规
(一)定义
(二)实施土地占补平衡、增减挂钩的法律和政策依据
二、《耕地占补平衡考核办法》等法规的有关规定
(一)耕地占补平衡的考核主体
(二)补充耕地的责任单位
(三)耕地占补平衡的考核方式
三、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》的有关规定
(一)试点地区
(二)增减挂钩周转指标
(三)挂钩周转指标的使用
(四)挂钩周转指标的管理和考核
(五)挂钩周转指标的归还期限
(六)挂钩试点工作动态监管
(七)挂钩试点工作的验收和检查
四、占补平衡、增减挂钩制度的进一步细化
(一)占补平衡的限制条件
(二)“先补后占”和“以补定占”
(三)补充耕地的备案
(四)补充耕地的核实
(五)补充耕地的考核
(六)补充耕地的监管
五、土地指标的异地交易
六、土地流转信托
(一)转包及委托代理关系
(二)信托关系
(三)信托计划交易结构图
第七章 土地一级开发的财政预算及支出
一、预算体系
(一)现行国家全面预算范围
(二)关于政府基金预算
二、土地出让收支预算的收入
(一)土地出让收支预算的收入范围
(二)关于土地出让收入预算的科目设置
三、土地出让收支预算的支出
(一)土地出让收入的支出范围
(二)土地出让收入支出的科目设置
四、土地出让收入的征收管理
(一)各相关部门职责
(二)土地出让收入征收及相关基金计提
五、土地出让收入的预决算管理
第八章 合同范本
一、房屋征收补偿协议
一、征收依据
二、房屋基本状况
三、征收安置(房屋产权调换方式适用)
四、征收补偿(货币补偿方式适用)
五、甲方应支付的其他补偿
六、搬迁
七、房屋产权注销
八、违约责任
九、不可抗力
十、通知
十一、争议的处理
十二、其他
二、土地一级开发协议书
下 篇 土地开发投融资法律实务
第一章 信 托
一、信托简介
(一)信托定义
(二)信托法律关系
(三)信托作为融资工具的特点
(四)信托的分类
二、信托在我国房地产开发融资领域的应用
(一)信托在房地产融资领域的法律环境
(二)“不破不立”——“夹层融资”在房地产前期开发信托融资中的应用
三、权益型信托
(一)关于权益型信托的法理解释——收益权是否可以独立于基础权利并可以转让、可以信托？
(二)根据收益权产生的收益是否固定，可分为固定收益权益型信托和非固定收益权益型信托。
四、信托实例分析
(一)信托产品的设立及信托文件
(二)信托产品实例
第二章 私募股权投资基金及基金子公司专项资产管理计划
一、私募基金简介
(一)私募基金的定义及发展历程
(二)私募基金的特征以及与公募基金的区别
二、私募基金的组织形式
(一)公司型
(二)信托型(契约性)
(三)有限合伙型
三、有限合伙协议
(一)出资条款
(二)投资范围及投资方式的限制
(三)管理费及运营成本控制
(四)利益分配
(五)入伙、退伙及财产份额转让
(六)普通合伙人的约束条款
(七)有限合伙人的出资违约责任
四、私募股权基金的备案登记
五、私募股权基金的资金来源及募集
(一)合格投资者
(二)不同投资主体的范围限制
(三)资金募集
六、私募股权基金的投资模式
(一)股权投资
(二)债权投资
(三)股+债投资
七、私募股权投资基金的退出方式
(一)公开上市
(二)兼并收购
八、浅析对赌协议
(一)案情简介
(二)最高法院再审判决
(三)解读与启示
九、私募股权投资基金税收问题
(一)公司型私募基金的税收
(二)信托型私募股权基金的税收
(三)有限合伙型股权投资基金的税收
(四)各地出台的私募股权基金税收优惠政策与国发〔2014〕62号清理税收优惠文件北京、上海、天津、深圳等地方政府，均出台了各自的私募股权基金优惠政策，包括：
十、有限合伙协议范本
十一、基金子公司专项资产管理计划
(一)基金子公司资产管理计划的定义
(二)基金子公司监管相关法律法规
(三)基金子公司专项资产管理计划的特点
(四)基金子公司专项资产管理计划的发展现状
(五)基金子公司专项资产管理计划实例
(六)基金子公司专项管理计划资产管理合同
第三章 证券公司及基金管理公司子公司资产证券化——企业资产证券化（含项目收益债）
一、资产证券化概述
二、基础资产
(一)可以用于资产证券化的基础资产
(二)不能用于资产证券化的基础资产
三、企业资产证券化的专项计划及各主体
(一)资产支持专项计划
(二)管理人
(三)原始权益人
(四)资产服务机构
(五)资产支持证券投资者
(六)托管人
(七)监管人
(八)各相关服务机构
四、企业资产证券化的基本交易模式及基本流程
(一)交易模式及交易文本
(二)确定基础资产
(三)发起并推广资产支持专项计划(SPV)
(四)认购资产支持证券
(五)资产支持专项计划(SPV)设立，向原始权益人支付对价完成基础资产交割
(六)资产支持专项计划(SPV)设立并备案
(七)资产支持证券的转让及挂牌
(八)基础资产管理及资金监管与托管
(九)收益分配
五、企业资产证券化的难点
(一)关于信用增级
(二)关于信息披露
(三)关于基础资产现金流归集账户设置及现金流分配
六、关于项目收益债
(一)项目收益债概述
(二)适用项目收益债的项目范围
(三)以“14穗热电债”分析项目收益债的运作机制
七、协议范本
(一)基础资产收益权转让协议
(二)××资产支持专项计划资产支持证券认购协议与风险揭示书××资产支持专项计划资产支持证券认购协议与风险揭示书(适用机构投资者)
(三)风险揭示书
第四章 传统融资方式
一、土地储备贷款
(一)定义
(二)分类
(三)贷款对象
(四)贷款条件
(五)贷款用途、年限、利率和方式
(六)操作流程
(七)银行发放土地储备贷款法律风险防范
(八)《关于加强土地储备与融资管理的通知》(国土资发〔2012〕162 号)对于土地储备贷款的相关规定
(九)需要关注的重点问题
二、企业间资金拆借
(一)定义
(二)认定企业间资金拆借无效的依据
(三)发展趋势
(四)目前实践中对企业资金拆借行为的具体处理
(五)企业借贷行为的合法化
三、民间借贷
(一)定义
(二)特征
(三)最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定
四、合同范本
参考文献
土地一级开发及投融资法律实务是2015年由中国法制出版社出版,作者陈晨。
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