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聚焦物业管理100个热点问题，精选29个物业纠纷典型案例。
内容简介
本书通过热点问题解答和典型案例分析的方式，全方位揭示物业管理中的法律疑难问题，覆盖物业管理全流程法律风险点，助力物业企业实现高效管理。
作者简介
编者向春兰，广东胜伦律师事务所高级合伙人、律师。从事律师工作以来，代理过众多房地产诉讼案件，并参与了数个大型房地产非诉法律服务项目，有为多家大型物业管理公司提供法律服务的经验，并多次组织参与物业管理方面的大型法律培训。
章节目录
版权信息
第一章 前期物业管理
一、 热点问题
1. 业主能否以其并非前期物业服务合同当事人为由，拒交物业服务费？
2. 在住宅项目中，未经招投标而订立的前期物业服务合同是否有效？
3. 在物业移交业主之后，建设单位是否有权自行解除前期物业服务合同？
4. 前期物业管理合同是否需要备案？不备案后果如何？
5. 前期物业服务合同何时终止？
6. 前期物业服务合同的有效期限条款如何设计？
7. 社区居委会与物业公司签订的《物业服务合同》是否有效？
二、 典型案例
案例1：前期物业服务合同的优先效力
案例2：物业交付后，业主委员会成立前，开发商能否选聘新的前期物业公司
案例3：未征得法定比例和数量的业主同意签订的物业服务合同是否有效
案例4：一个物业管理区域只能有一个物业服务主体
第二章 业主、业主大会、业主委员会
一、 热点问题
8. 物业管理区域如何划定？
9. 业主欠缴物业服务费能否成为筹备组成员？
10. 夫妻共有某专有部分，一方行使表决权后，另一方可否以未经其同意为由主张该表决权的行使无效？
11. 业主委员会提起民事诉讼是否必须取得法定人数和比例的业主的同意？
12. 单个业主能否诉请撤销业主委员会与物业公司签订的物业服务合同？
13. 单个业主能否诉请撤销筹备组公布的业委会选举候选人名单？
14. 业主委员会是否可以要求物业公司提供办公用房？
15. 议事规则生效后能否适用于首次业主大会其他事项的表决？
16. 业主委员会到期换届时是否必须要对议事规则、管理规约重新表决？
17. 业主委员会到期换届时是否需要重新成立业主大会？
18. 业主委员会解聘前期物业服务公司须经哪些程序？
19. 未经备案的业主委员会能否提起行政诉讼？
20. 是否可以限制未交物业服务费的业主行使共同管理权？
21. 物业公司能否起诉确认业主大会作出的有关选聘新物业公司决议无效？
二、 典型案例
案例1：业主能否以个人名义起诉物业公司主张知情权
案例2：业主侵犯物业公司名誉权如何认定
案例3：物业公司起诉支付物业管理费，业主能否反诉物业公司侵权
第三章 物业管理费
一、 热点问题
22. 包干制与酬金制有何区别？
23. 房屋产权转移后，物业公司能否向现业主主张原业主欠交的物业服务费？
24. 物业公司能否以未交物业服务费为由取消业主门禁卡的权限？
25. 业主能否以房屋质量有问题为由拒交物业服务费？
26. 物业服务费何时起算？
27. 物业服务存在质量瑕疵，是否必然导致调整物业服务费？
28. 物业服务收费标准未经行政备案，物业公司是否可以向业主收费？
29. 业主能否以物业公司未拆除违法建设为由拒交物业服务费？
二、 典型案例
案例1：物业公司与未依法成立的业委会签订的物业服务合同无效，业主是否应当支付物业服务费
案例2：未完整收回物业管理权能否收取物业管理费
案例3：业主能否以物业服务质量存在瑕疵为由要求减免物业费
案例4：业主以房屋不符合交付条件为由拒绝收房，物业管理费是否起算
案例5：物业服务费的诉讼时效何时起算
案例6：业主能否以物业公司未履行制止违法建设的义务为由主张减免物业服务费
案例7：物业公司是否有权收取物业服务合同终止后、退场前的物业费
第四章 业主或物业使用人的财产、人身安全管理
一、 热点问题
30. 物业公司能否对业主停电？
31. 物业公司员工在非上班时间与业主发生冲突，造成业主伤害，物业公司是否需要承担责任？
32. 外来车辆占用业主车位双方发生纠纷，导致业主受伤，物业公司应否承担违约责任？
33. 流浪狗在小区将业主咬伤，物业公司是否需要承担责任？
34. 外来人员在小区内玩健身器材受伤，物业公司是否需要承担责任？
35. 物业公司在农民工受伤事件中需要承担责任吗？
36. 物业公司在小区内通报业主的不良行为，算不算侵权？
37. 物业公司无偿代收快递，是否应对快递的遗失担责？
38. 物业公司在电梯里安装摄像装置，是否侵犯业主的隐私权？
39. 物业公司有无权利对业主违规停车的行为进行罚款？
40. 物业公司如何防范挪车带来的法律风险？
二、 典型案例
案例1：第三人原因导致围墙倒塌压坏车辆，物业公司是否担责
案例2：外墙脱落，由谁承担责任
案例3：物业公司是否须承担排水管堵塞引起的损失
案例4：物业公司如何防范未履行安保义务而需担责的法律风险
第五章 人力资源管理
一、 热点问题
41. 物业公司如何制定并告知员工录用条件？
42. 物业公司如何降低在项目之间调动员工的法律风险？
43. 物业公司如何避免支付加班费的纠纷？
44. 物业公司超过法定期限未与员工签订劳动合同的，如何处理？
45. 在哪些情形下，物业公司可以合法解除劳动合同？
46. 物业公司如何降低辞退员工需支付赔偿金的法律风险？
47. 员工拒绝休息日加班，物业公司可以单方解除劳动合同吗？
48. 物业服务行业中劳动关系如何认定？
49. 物业公司聘用超过法定退休年龄的人员，用人关系如何认定？
50. 物业公司如何降低无法向员工送达相关文件的法律风险？
二、 典型案例
案例：如何认定物业公司员工的职务行为
第六章 停车场管理
一、 热点问题
51. 车辆丢失，什么样的停车场才能主张场地租赁关系而免责？
52. 来访者未将车辆停放在物业管理范围被盗，物业公司是否担责？
53. 未交停车费的车辆在小区被盗，物业公司应否赔偿？
54. 如何防范锁车带来的法律风险？
55. 物业公司赔偿金额远远超过停车费，公平吗？
56. 小区车位、车库归谁所有？
57. 人防车位可以办理产权证吗？
58. 物业公司与开发商约定临时停车收益分成，物业公司能否再主张未售未租车位的物业服务费？
59. 开发商能否拒绝小区物业公司管理自有车位？
60. 物业公司是否有权在小区空地上划出车位出租？
二、 典型案例
案例1：暴雨导致停车场车辆被水浸泡，如何认定物业公司的责任
案例2：车主未在指定区域停车，车辆被坠落的广告牌砸坏，物业公司是否担责
案例3：物业公司能否以业主不交停车费为由阻止其出入小区
第七章 公共收益管理
一、 热点问题
61. 小区的公共部分有哪些？公共部分的收益一般表现为哪些形式？
62. 公共收益的权属归谁？
63. 公共收益应当如何使用？
64. 在公共收益的管理方面，物业公司应当履行哪些法定义务？
65. 单个业主能否因公共收益相关问题向法院提起诉讼？
66. 物业公司能否将收取的小区广告收益冲抵业主欠缴的物业管理费？
67. 主张公共收益返还的诉讼时效何时开始起算？
68. 业主如何设计公共收益追索纠纷的诉求？
69. 物业公司如何应对公共收益追诉纠纷？
70. 前期物业合同中能否约定公共收益由开发商和物业公司共享？
二、 典型案例
案例1：物业公司能否分配小区公共收益
案例2：物业公司和业主如何应对公共收益追索纠纷
案例3：业委会主任签字的效力
案例4：电梯维修费用能否在小区公共收益中予以抵扣
案例5：如何认定公共收益诉讼时效的起算
第八章 公共区域及共用设施设备管理
一、 热点问题
71. 架空层是否属于小区的公共区域？
72. 开发商能否通过在房屋买卖合同中约定部分公共区域所有权归属？
73. 如何划分开发商、物业公司、业主对公共区域、共用设施的维修责任？
74. 物业公司对公共区域、共用设施的维修养护义务应达到什么程度？
75. 供水、供电、供气、供热等专业设备发生故障致人损害的，物业公司是否应承担责任？
76. 业主自家的窗户脱落导致损害，物业公司是否应承担责任？
77. 出现外墙脱落风险，但业主不愿意出资维修，物业公司应如何处理？
78. 高空抛物致人损害，物业公司是否承担责任？
79. 业主高空抛物，物业公司实施断电处罚，合法吗？
80. 物业公司委托第三方对电梯进行维护保养，安全保障责任是否转移？
二、 典型案例
案例1：物业公司能否诉请业主拆除违法建设
案例2：物业公司实施超越职权行为须承担何种责任
第九章 企业法人管理
热点问题
81. 分公司与总公司是何种关系？
82. 分公司对外从事民事活动负有的债务应如何处理？
83. 子公司与母公司是何种关系？
84. 法定代表人的签字能代替公司公章吗？
85. 法人对法定代表人代表权的限制是否具有外部对抗效力？
86. 物业公司法定代表人在消防方面可能面临哪些法律责任？
87. 股权收购可能面临哪些法律风险？
88. 一人有限责任公司的股东对公司债务承担何种责任？
89. 公司更改名称后已使用新印章，盖有原印章的合同对公司是否仍有效力？
90. 收购物业公司的100%股权是否需要征得法定人数和比例业主的同意？
第十章 专项维修资金管理
热点问题
91. 业主能否以未实际使用自有住宅物业为由拒绝缴纳专项维修基金？
92. 物业公司能否将专项维修资金用于小区共用设施设备的日常维修和养护？
93. 物业服务合同约定从专项维修资金中列支日常维护或养护费用是否有效？
94. 住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用是否全部由物业公司承担？
95. 专项维修资金未能及时审批导致维修不及时所引起的损失，物业公司是否需要担责？
96. 业主能否直接起诉业主委员会支付本应由专项维修资金列支的维修费用？
97. 物业公司能否直接起诉业主委员会要求协助办理专项维修资金手续？
98. 业主能否以超过诉讼时效为由不交专项维修资金？
99. 个别业主能否对紧急动用专项维修资金审核行为提起行政诉讼？
100. 业主委员会能否向业主追缴专项维修资金？
第十一章 物业服务重点法律法规
中华人民共和国民法典（节录）
第二编 物权
第三编 合同
第四编 人格权
第七编 侵权责任
附则
物业管理条例
第一章 总则
第二章 业主及业主大会
第三章 前期物业管理
第四章 物业管理服务
第五章 物业的使用与维护
第六章 法律责任
第七章 附则
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释
物业管理实操指南：热点问题与典型案例是2022年由中国法制出版社出版,作者向春兰 主编。
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